Företagsmäklare berättar – preparera affärslokal vid överlåtelse

Pandemin har gjort att många företag har behövt slå igen vilket har orsakat att det nu finns många lediga affärslokaler. Företagsmäklare i Stockholm och i flera andra städer vittnar om att det finns en hel del restaurang-, kafé- och butikslokaler som nu är lediga. Det skapar stora möjligheter för dig som vill starta en ny verksamhet. Här kan du läsa mer om affärslokalers rustnings- och servicebehov i samband med affärsöverlåtelse från en näringsidkare till en annan.

Hur kan en affärslokal fräschas upp?

Hur mycket som behövs göras för att fräscha upp en affärslokal efter en överlåtelse beror på flera olika faktorer, exempelvis:

  • Lokalens nuvarande skick
  • Dina visioner för den nya verksamheten
  • Regelverk

I många fall kan det räcka med en mindre uppfräschning, exempelvis måla om väggarna eller sätta in nytt kakel eller golv. Kanske behövs det rivningar för att få större yta eller möjliggöra vissa nödvändiga delar av den nya affärsverksamheten. Ibland behövs det större renoveringar, exempelvis installationer av kök eller dylikt. Oavsett vad som behövs göras så är det bra att kontakta en professionell hantverkare som kan titta på behovet för lokalen.

Hur har pandemin påverkat utbudet av lokaler

Om du planerar att starta en ny verksamhet är det ett gyllene läge just nu. Coronapandemin har satt sina spår och marknaden har förändrats. Många kaféer, restauranger och butiker har behövt stänga under pandemin. Det innebär att det nu finns många lediga affärslokaler. Framför allt i storstadsområdena, inklusive Stockholm, finns det nu gott om lediga restaurang- och kafélokaler.

Tips vid överlåtelse av affärslokal

Att ta över en affärsverksamhet inom samma bransch är oftast det smidigaste. Om du exempelvis vill starta ett kafé kan det vara en god idé att ta över just en kafélokal. Vid överlåtelser av affärslokaler inom samma bransch är renoveringsbehovet oftast mindre eftersom de nödvändiga kraven för verksamheten är uppfyllda, exempelvis krav om gästtoalett. Vid överlåtelsen av ett kafé är lokalen med största sannolikhet redan utformad på ett sätt som gör det möjligt att bedriva verksamheten och hålla där rent. Dessutom ingår det ofta inventarierna vid överlåtelse. Kontrollera alltid inventariernas skick vid överlåtelsen. Det innebär att du som ny ägare istället kan fokusera på att sätta personlig prägel på affärslokalen genom mindre kosmetiska förändringar. Anpassa lokalen efter eget koncept genom att måla om, byta belysning och liknande. Ibland går det även att utöka lokalen något. Tänk på att lagstiftningen inte ger någon detaljinformation om hur affärslokaler ska vara utformade för att uppfylla kraven. Det är näringsidkarens ansvar att utforma lokalen på ett sätt så att verksamheten lever upp till kraven i livsmedelslagstiftningen (om det handlar om en restaurang- eller kafélokal). När du rustar upp affärslokalen vid överlåtelsen är det viktigt att tänka på detta så att du inte får problem med kontrollmyndigheter i framtiden.

Regelverk

Vid en överlåtelse från en näringsidkare till en annan är det viktigt att ha koll på vilka regler som gäller. Det är framför allt viktigt om du tar över ett hyreskontrakt där affärsverksamheten bedrivits. Här kan du läsa mer om några regler som gäller. Det är alltid en god idé att rådgöra med en jurist innan överlåtelsen.

Rätten att överlåta hyreskontraktet av affärslokal

När en näringsverksamhet säljs kan även lokalen som verksamheten drivs i överlåtas till den nya näringsidkaren. Enligt hyreslagen, det vill säga 12 kap. 36 § jordabalken, har näringsidkaren som driver förvärvsverksamhet i en affärslokal rätt att överlåta hyreskontraktet till en annan näringsidkare som ska ta över verksamheten. Det krävs dock att hyresnämnden ger tillstånd till överlåtelsen. Hyresnämnden ska, enligt praxis, lämna tillstånd givet att det inte finns en befogad anledning till att inte godkänna överlåtelsen. Rätten att överlåta hyreskontraktet av en affärslokal förutsätter att verksamheten inte ändras väsentligt. Exempelvis kan en överlåtelse av en kafélokal nekas om den nya hyresgästen vill använda lokalen till att starta en kinarestaurang eftersom den nödvändiga förändringen då anses väsentlig. Detsamma gäller en klädbutik som hyresgästen vill förändra till kafé och vice versa. Vid väsentliga förändringar eller tveksamheter är det bäst att de inblandade parterna vänder sig till hyresnämnden.

Vem betalar för vad?

Det är inte helt tydligt vem som ska betala för vad i samband med överlåtelsen av ett hyreskontrakt för en affärslokal. Hyresvärden ska, enligt hyreslagen, tillhandahålla en fullt brukbar lokal om inget annat avtalat. Däremot är praxis i standardavtalen att lokalen hyrs ut i befintligt skick vilken kan göra att lokalen har ett stort behov av att rustas upp. I avtalet framgår det vem som ansvarar för vad, exempelvis ytskiktsunderhåll och mindre reparationer. Därför är det viktigt att vara noggrann med att läsa avtalet och förhandla innan överlåtelsen. Ett tydligt avtal minskar risken för problem och konflikter i framtiden. Om det inte framgår vem som ska reparera vad så är det hyresvärden som bär ansvaret för reparation och underhåll. Om lokalen inte har den lägsta godtagbara standard enligt 12 kap. 18 § jordabalken är det hyresvärden som ansvarar för att rusta upp den. Om du däremot vill göra större förändringar måste du alltid få ett godkännande från hyresvärden först och då kan det vara du som hyr som står för kostnaderna.

Lycka till!

Vikten av OVK

En obligatorisk ventilationskontroll (OVK), är som det låter, obligatorisk för alla byggnader som har något sorts ventilationssystem. Varför är detta så viktigt då? Det är såklart viktigt att ventilationssystemet fungerar som det ska, ventilationens uppgift är trots allt att upprätthålla god inomhusmiljö, vilket är mycket viktigt att upprätthålla. På arbetsmiljöverket står det klart och tydligt att dålig inomhusmiljö har en negativ effekt på våran hälsa. Dålig inomhusmiljö kan till exempel orsaka huvudverk, trötthet, astma, allergier och mycket mer.

Vad kan hända om man inte utför OVK?

För ungefär en månad sedan var det en läste jag i fastighetstidningen om en bostadsrätt som inte utförde en OVK när det egentligen skulle få en sådan utförd. Detta bidrog till stora förluster för både bostadsrätten och ägaren.

Tydligen hade en OVK blivit inbokad för bostadsrätten men besiktningsföretaget blev aldrig insläppta trots flera upprepade påstötningar. Hovrätten har nu slagit fast att ägaren av bostadsrätten nu har förverkat sin nyttjanderätt till lägenheten. Ägaren får även betala över 50 000 kr för motpartens rättegångskostnader.

Bostadsrättsföreningen hade alltså bokat in en OVK men de fick inte tag på en av bostadsrättshavarna. Eftersom de inte fick tag på bostadsrättshavaren fick personen en rättelseanmodan att kontakta bostadsrättsföreningen men personen bokade in en OVK istället utan föreningens godkännande.

Detta ansåg föreningen var fel och sa upp personen. De kontaktade sedan Växjö tingsrätt och de tog beslutet att personen skulle lämna lägenheten omedelbart.

Personen motiverade sin frånvaro på att hon arbetat i Norge periodvis men den ursäkten godkände inte hovrätten.

Som ni märker kan en missad OVK vara förödande. Så jag rekommenderar verkligen att hålla koll på när din fastighet/byggande bör få en OVK utförd. Har du dålig koll på vilka intervall som gäller kan du kika in på Boverkets hemsida.